Rechtliches | Mietrecht Verjährungsfristen im Mietrecht

28. März 2013 | von

Ansprüche auf Mieten, Nebenkostennachzahlungen und –rückforderungen sowie Rechnungen können sowohl Mieter als auch Vermieter nur für einen begrenzten Zeitraum geltend machen. Welche Fristen einzuhalten sind.

Die sogenannten Verjährungsfristen sind dabei unterschiedlich lang und können zwischen sechs Monaten und 30 Jahren gelten. Welche dieser Fristen wann Anwendung findet, hängt vom jeweiligen Sachverhalt ab. Generell beginnt die Verjährungsfrist mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis von den Umständen und der Person des Schuldners erlangt. Der „Trick“ bei Verjährungsfristen: Theoretisch existieren Forderungen zwar für immer fort, sie können nach Ablauf der Frist jedoch nicht mehr eingetrieben werden. Das bedeutet, wenn ein Mieter oder Vermieter dem anderen eine verjährte Forderung zahlt, obwohl diese schon verjährt ist, kann er das Geld nicht mehr zurückfordern. Zahlt er nicht, kann er sich allerdings auf die Verjährungsfrist berufen und kann nicht weiter belangt werden.

Sechs Monate bei kleineren Ansprüchen

Die kürzeste Verjährungsfrist beträgt sechs Monate und gilt für bestimmte Ansprüche wie etwa eine Entschädigung wegen Verschlechterungen der Mietwohnung nach Ende des Mietverhältnisses. Wenn der Vermieter also feststellt, dass der ehemalige Mieter einen Mangel verursacht hat, kann er die Kosten für die Beseitigung nur innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug des Mieters geltend machen. Danach müssen sie nicht mehr gezahlt werden. Andersherum können Ex-Mieter, die vor ihrem Auszug Schönheitsreparaturen durchführen, obwohl sie gar nicht dazu verpflichtet gewesen wären, Ersatzansprüche ebenfalls nur innerhalb von sechs Monaten nach ihrem Auszug geltend machen. Sie gehen leer aus, wenn sie die Forderung nicht schnell genug stellen.

Ein Jahr: Nebenkostenabrechnung

Spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums müssen Vermieter mit ihren Mietern die Nebenkosten abrechnen. Danach können sie Nachforderungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, sie haben die Verspätung nicht selbst verschuldet. Gleichfalls muss der Mieter innerhalb eines Jahres Einwände gegen eine Nebenkostenabrechnung dem Vermieter mitteilen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Drei Jahre: Regelmäßige Verjährung

Generell gilt im Mietrecht, sobald es um Geld geht, die so genannte regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese beginnt erst mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstand oder des Jahres, in dem der Anspruchsberechtigte davon Kenntnis erhalten hat. Dazu gehören unter anderem Mietforderungen des Vermieters oder Rückforderung zu viel gezahlter Miete, Nachzahlungen oder Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen, Ansprüche auf die Mietkaution und Mietausfallschäden.

Maximale Verjährungsfrist: 30 Jahre

Wenn auch selten, kommt gelegentlich auch eine Verjährungsfrist von 30 Jahren vor – und zwar dann, wenn ein gerichtlicher Titel vorliegt, beispielsweise Urteile, Vergleiche oder notarielle Urkunden. Das bedeutet, wenn ein Vermieter gegen einen Mieter einen Vollstreckungsbescheid erwirkt, so kann der Vermieter seinen ehemaligen Mieter 30 Jahre lang in Anspruch nehmen.

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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion

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